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正荣地产(6158.HK):债务评级持续提升,高弹性打开升值空间

2019-07-09 点击:1105
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正荣房地产(6158.HK):债务评级继续上升,高度灵活性开辟升值空间

最近,正荣房地产报道了好消息:穆迪和标准普尔均升级了公司的信用评级:穆迪将正荣的主要评级从B2提升至B1,并将现有优先无担保票据评级从B3提升至B2。评级展望稳定。

与此同时,标准普尔评级也发布了一份研究报告,表明正荣的债务状况未来可能会有所改善。将公司的评级展望上调至正面,评级为“B”。

总体而言,评级机构升级有四个要点:1。正荣房地产开辟了新的融资渠道,特别是债务资本市场; 2,债务形势继续优化,正荣房地产流动性强; 3.正荣房地产在过去两年录得强劲的合约销售增长;正荣房地产有一个多元化的土地储备。

事实上,正荣正在经历两个变化:1。融资能力,杠杆率继续下降,安全边际迅速上升; 2.公司业务增长的增长,未来业绩增长具有更高的灵活性。

自2019年以来,香港股市已经走出了连续一轮的价格上涨。一个重要的背景是央行最近宣布的社会福利数据继续超出预期,宏观环境流动性缓慢。过去对房地产行业的悲观预期已经逆转。

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市场预计2019年市场利率将继续下滑,刺激房地产板块继续上涨。此时,市场将更加关注具有较大业绩弹性的企业,而从市场来看,正荣仍有较大的增长空间。与此同时,正荣信用评级上升将降低正荣房地产的融资成本,这将提升公司未来的利润增长率,这也有望进一步推动公司的估值。

1.信用评级继续上升,财务状况继续优化

近年来,正荣的信用评级持续上升。截至目前,国内外评级机构正荣信用评级如下:惠誉评级为B级,展望为正;穆迪是B级,前景稳定;标准普尔指数为B级,前景乐观;对于AA +。

2019年4月9日,穆迪进一步提升了公司的评级。该公司的信用评级继续上升,主要是因为穆迪的报告提到该公司的融资方面仍然平稳,其财务状况保持稳定。

自上市?岳矗竟卜⑿辛?10亿美元的外债,并成功赎回了2019年到期的部分债务。融通的融资渠道使公司能够顺利延长债务期,形成更好的债务结构。

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截至2018年12月31日,公司的信托贷款和资产管理贷款融资比率持续下降。穆迪的报告还指出,正荣信托贷款和资产管理贷款债务比例的下降表明公司的债务结构正在继续优化。

正荣房地产流动性强。公司的现金与空头负债比率从2017年底的86%上升至2018年底的119%,主要是由于2017年底人民币197亿元的现金增加至人民币284亿元。 2018年底(含限制现金)),同比增长44.2%。

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在2016 - 2017年,这是正荣爆发的起点。处于增长初期的房地产企业处于项目启动的高峰期,叠加利润结转的滞后导致杠杆率迅速上升,但在大量收入结转后,土地正在开发的银行正在开发中。该比率稳定,公司的杠杆率将迅速下降。

截至2018年底,正荣的净负债比率加快。该公司的净负债率为74%,比2017年末低近90%。财务杠杆的有意识减少进一步增强了公司的可持续发展。稳定在顶部。可以看出,公司财务状况的改善与公司的业绩增长有很强的协同作用。让我们来看看公司融资端继续优化对利润方面的影响。

第二,融资成本降低,弹性打开了估值空间

4月12日,央行宣布最新社会福利数据远远超出市场预期:中国3月新增人民币贷款达到16.9亿元,预期为12,500亿元,前值为8858亿元; 3月份中国社会融资规模增加2.86万亿元人民币预计为1850亿元人民币,前值为7030亿元人民币。

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在当前流动性释放的宏观环境下,预计社会融资金额将进一步增加,融资成本预计将继续下降。这无疑对房地产业产生了积极影响。对于房地产公司而言,由于高杠杆化的商业模式,财务成本是影响公司利润的重要因素之一。利率下降可以提高公司的利润。

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在销售规模为1000亿元的国内企业中,碧桂园和万科等一线梯队住房企业的净负债率相对较低。在二线梯队中,平均净负债率为70%,高于一线梯队。因此,在未来融资利率下行的影响下,第二梯队住房企业具有较高的灵活性。

截至2018年12月31日,正荣房地产银行加权平均实际利率和其他债务为7.8%。如上所述,除了改善宏观融资环境,提高正荣的信用评级外,公司还可以提高融资能力。此外,融资成本将进一步下降。随着融资成本的下降,公司的利润增长幅度也相应增加,公司可以释放更高的利润。

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近年来,正荣房地产的毛利率和净利润率持续上升。截至2018年底,公司毛利率为22.8%,同比上升1.7个百分点。从净利润率来看,公司2017年的净利润率为5.7%。增幅为7.4%。

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在业务上,正荣房地产也形成了高增长,高灵活性和高增长可以为公司的估值开辟空间,形成戴维斯的双击。正荣房地产拥有多元化的土地储备。该公司于2018年12月31日在28个城市拥有145个项目,主要分布在住房需求强劲的一线和二线城市,包括南京,上海,天津,苏州,武汉和福州,占其中的70%以上。总土地储备。按建筑面积计算)。

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通过比较2018年合同销售增长率,虽然第一梯队的龙头企业有规模效应,但增长率逐渐放缓,而二线城市则表现出更大的活力和增长。合同销售决定了未来两年住房企业业绩的增长,因此可以合理预期2019-2020是第二梯队企业的发布期。

据统计,自2009年以来,房地产行业的估值明显高于主流一线和二线住房公司,而二线房企的平均估值普遍高于一线房地产。企业。自2009年以来,万科,保利和金地在主流一线住房企业的估值中心分别为10.1倍,9.5倍和9.7倍,平均值为9.8倍;二级住房企业的估值中心分别为10.2倍和9.9倍。 12.5倍和26.5倍,平均值是14.8倍。

目前,PE的第一梯队的估值稳定在8-10倍,而弹性较高的第二梯队企业的估值并没有明显高于这个水平。因此,未来有很高的升值空间。在高增长的影响下,第二梯队房屋估价中心预计将在10-12倍的范围内进一步上涨至PE。

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其中,正荣房地产2018年规模利润增长50.5远远超过同等规模,预计这一增长率将在2019年持续,公司的估值增幅已经开启。

端:

2019年第一季度,正荣房地产及合营公司及联营公司的累计合约销售额约为人民币2505亿元。合约销售面积约为1,650万平方米,合约平均售价约为每平方米人民币15,200元。该公司此前曾表示,2019年的合约销售目标为1300亿元,年度目标为19.27%已完成。

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